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【民泊撤退】Airbnbを6件撤退し失敗から気づいた民泊が稼げない本当の理由

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こんにちは!

ネクストノマドの今村です。

2015年の夏くらいからairbnbの参入を初めて合計6件の運営してきました。


マンションの1室を借りたり、キティーちゃん1色の部屋にしたり、オーナーの許可物件おしゃれな古民家を契約しておそらく400~500万円ほどは投資してやりましたが結果2017年に6件全てのairbnbを撤退し失敗に終わりました。

実際に僕は撤退して正解だと思っていて、なぜairbnbが失敗しやすいのかこの記事で書いていきたいと思います。

[aside type="normal"]この記事はこんな人が参考になります。
・airbnbを始めたい人
・airbnbで稼いぎたい人
・airbnbに参入し始めた人
・airbnbを撤退しようとしている人
[/aside]

リアルな失敗談や体験談を入れていますので参考にして頂ければと思います。で実際に今副業で30万円を出したいと考えているのであれば、サイトアフィリエイトの方が稼ぎやすいし安定しやすいかと思います。実際にそれぞれで30万円以上僕は利益を出しているので比較してみました。→記事はこちら

体験して感じたairbnbで失敗する5つの理由!

【その1】参入者が激増している!


僕がairbnbを始めたのは2015年の夏くらいですが、その時は全く参入者もおらずairbnbって何?民泊って何?って感じで、その言葉さえも知らない人がほとんどでした。

しかし、2017年の今はニュースなどでも頻繁に放送され誰もが認知している言葉になりました。

おそらく2015年と比較すると感覚ですが、5倍以上は増えたイメージです。
実際に僕の周りでもairbnbを始めた!って人は数人いました。

それくらい参入障壁が低い分、参入者が増えています。
参入者が増えると具体的に何が大変かを詳しく説明したいと思います。

1 参入者が多く駅近物件がほとんどない


僕が参入した当時は、ある程度のインテリアのレベルでお客さんが埋まっていました。
実際に上の写真が運営していたairbnbの部屋です。


しかし今は、参入者も増えているのでただ、IKEAで購入したものをおいているだけではなかなか埋まらないです。

コンセプトが大切かと思い色々コンセプトのある家も作り試しました。
キティーちゃんハウスとか、ムービーハウスとかデザイン古民家ハウスいうものを試しました。

でも、それでも周りのライバルが強い場合は埋もれてしまいます。
これでなんとか、6〜8割くらい埋まった感じです。

実際にこの体験を経験して一番大切なのは、「立地」だと気付きました。

中途半端な都会が一番お客さんがこないです。

値段>立地>コンセプト という感じです。

特に大阪に来る人は、心斎橋商店街などを見てもらえれば分かるのですが、アジア系の人が多くコンセプトより立地と値段が重視している層が圧倒的に多かったなというイメージです。

なので、あまりデザインを入れていない駅近の物件は全然埋まったり。
「結局値段かい!」と言いたくなってしまいますが、実際にアジアの方は、やはり値段重視です。

8割値段重視で2割の富裕層などがデザインやコンセプト重視のairbnbを利用するイメージです。

ただ、値段重視でいってしまうとそれだけお客さんの層も安い値段設定の層になるのでトラブル多くなります。

実際にairbnbを運営していてあったのが、中国のお客さんで12時のチェックアウトの時間を過ぎているのにairbnbの家に荷物をおいて何も片付けもせずに、買い物にいっていて掃除も入れず、次のお客さんにも迷惑がかかってしまって事もあります。

このあたりも価格競争で巻き込まれないためにも、「立地」と「コンセプト」この2つを満たして中級層以上のお客さんを確保していった方が精神衛生上も良いです。

ちなみに1件あたりの初期費用は安くて70万円くらい見ておいて方がいいかと思います。

実際にairbnbでかかった初期費用についての記事です。
始めたい人は参考にしてください。

【その2】完璧な自動化が意外に難しい


僕はairbnbを始めた1年目は、管理をしてくれる管理業者に依頼していましたが

管理業者に任せる=100自動化ではないです。

例えば、

水もれがあった時は動くのはオーナー(あなた)です。
何かトラブルがあれば判断して動くのもオーナー側(あなた)です。
住人からの苦情があれば謝りに行くのはオーナー(あなた)です。

と、管理会社が全て対応してくれるわけではありません。
実際に僕が海外にいる時も何回もトラブルがあり対応しました。


フィリピンのお客さんが間違えて、非常ボタン押してしまい周りの住人から苦情があり、管理会社、掃除のスタッフから電話がかかってきたり・・・。

ちなみに、僕がお願いしていた代行会社は半年ほどで倒産してしまいました。

売り上げの30%を代行会社に渡していたのですが、利益率の面で言うと、その後は自分で組織を作ってやっていたのですがそちらの方が断然良かったです。

その時にairbnbは2件契約していたのですが、年間で100万円くらいの差が出てきます。

自分で組織を組んでやる方が自分の力にもなりますし、細かい融通が効きますし色々なことを学べて違うビジネスをする時にも全て知識と経験として蓄積されます。

自分で組織化、民泊代行業者へ依頼の両方を僕は経験したのですが、その両方の観点から見ても100%の組織化は出来ません。

普通にアフィリエイトサイトに70万円投資して月に20万円稼げるサイトを3ヶ月かけて質の良いサイトを作った方が後々自動化しやすいと感じたのが僕の見解です。

【その3】どこまで行ってもトリプルリスク!


airbnbで6件運営してい撤退した理由もこの「リスク」があるからです。

[aside type="warning"]
AIRBNBにある3つのリスク
・オーナー
・住人
・法律
[/aside]

この3つのリスクに常に悩まされていました。

まず、オーナーの許可物件であるのか許可なし物件なのか。
僕は、なるべく初期費用は安くて最初は、許可なし物件を2件運営していました。

オーナーの許可がない場合は、バレた時に撤退するなどすることになるので、いつかバレるのでは思いながら運営しているので精神衛生面上よくはなかったです。

自分自身が、正々堂々とビジネスしていないので、自分の潜在意識にも影響が出てしまいます。

案の定2件とも1年以内にオーナーにバレてしまい撤退することになりました。

オーナーの許可物件も多く存在しますが、その分初期費用も高くかかります。

住人


次に近隣住人です。

実際にオーナーの許可物件を以前の失敗から学びから進めていきました。

「オーナー許可物件だから大丈夫!」と安心して初期費用に次は200万円くらいかけて古民家物件でしかもインテリアにこだわってやりましたが、そこにも落とし穴がありました。

それが近隣住人です・・・。

1件屋なだけに、お客さんも少し気が緩んで夜に騒がしくしてしまいます。その結果、近隣住人の人からの苦情が激しくなり、最後にはライトで眠れないと言われる始末です。


やはり、その地域に住んでいる人からすると家の近くで民泊を経営されて知らない外人が行き来するのは、あまり良い気がしません。

苦情を出してしまうのも理解できます。

そして最後は法律です。

民泊条例 住宅宿泊事業法 旅館業法
大阪市の場合 家主居住型(ホームステイ型) 家主不在型 簡易宿所営業
運営目的 投資収益目的 文化交流など 場所の活用 投資収益目的
収益性の割合 60~70% 40~60% 40~60% 60~70%
建物の用途 住宅・共同住宅・長屋 住宅・共同住宅・寄宿舎・長屋 住宅・共同住宅・寄宿舎・長屋 旅館・ホテル
営業日数の上限 特に無し 180日以下 180日以下 特に無し
営業日数の制限 2泊3日~ 特に無し 特に無し 特に無し
営業に伴う行政への申告 認定が必要 届出が必要 届出が必要 許可が必要
宿泊者の名簿の要否 必要 必要 必要 必要
契約する形態 賃貸借契約 宿泊契約 宿泊契約 宿泊契約
行政に手続きを行う人 事業者 事業者 事業者 事業者
行政の立ち入り検査の有無 条例によって定められる 有り 有り 有り
苦情を受け付ける人 事業者 家主もしくは事業者 住宅宿泊管理業者 事業者
住居専用地域(特区民泊)での営業の可否 原則できない できる できる できる
自動火災報知機の要否 必要 今のところ未定 今のところ未定 必要
標識の掲示の要否 必要 必要 必要 必要
居室床の最低面積 25平方メートル以上 無し 無し 3.3平方メートル以上(宿泊客が10人未満)
フロント設置の義務 自治体によるが原則なし 無し 無し 無し

になります。

また、この法律も毎年コロコロ変わっていきます。おそらくオリンピック前後にも大きく変わると思います。

そして、実際に国の許可を取ろうとすると行政の監査を入れてもらう必要があり、消防法もクリアする必要があるので「非常口」と書かれた誘導灯を設置する必要があります。

これだけで50万円以上かかります。

オーナー許可物件で、なおかつ法律もクリアしている物件になると初期費用で200万円くらいしてしまう可能性があります。

そうなると、資金がない人は参入障壁が年々上がっているように思います。

結局airbnbは、保健所のチェックが入り国に申請をしてください。というふうに言われて撤退することにしました。

[aside type="normal"]実際に6件運営して分かったのが、
・リスクを避けたら初期投資にお金がかかる
・参入者の増加
・100%の自動化が出来ない
・どこまでいっても法律面での左右されるというリスク
・収益化までの時間がかかる
[/aside]

この5つを考えた時に、時間と労力がもったいないと思い結局撤退する事にしました。
初期費用については、こちらの記事で全て実際にかかったお金も紹介しています。

まとめ

airbnbを実際に6件運営して分かったのが、そもそもがairbnbの本質からずれて収益目的になっている事だと気づきました。

UBERやAIRBNBのシェアリングビジネスの概念は「個人が保有する遊休資産やスキルなどを仲介する事」簡単にいうと使っていない時間や場所、スキルの有効活用です。

そしてairbnbの概念は、そこの国に住んでいるような気分を味わう事で決してホスト側に収益面を追求してもらうビジネスではなく、来日してくれる外国人の方にまるで日本に住んでいるかのような、ホテルではできなような素晴らしい体験をしてもらう事です。

お客さんもそこの概念がずれてairbnb=安く泊まれるとなっている人もいますが、これはホスト側が収益面にフォーカスして価格競争して招いた結果かと思います。

やはり一番良いのは、例えば使わない部屋があったり、使っていない物件があったり、せっかく覚えたのに使えていない英語のスキルや中国語のスキルなど、本当になにか有効活用できる土台あってそれらをうまく有効活用するのが、鉄則かと思いました。

無理に資金を物件や初期費用に入れて収益化しようとすると、どうしてもシェアリングエコノミーやairbnbの求めているものの本質とズレてしまうとように思いました。

なので個人的な見解なのですが、airbnbで儲けようとしている人はあくまで物件が余っている、部屋が余っているそういう状態の人がスタートして、どうしたら来日してくれる外国人が喜んでくれるのかを考えれば成功するのではないかと思います。

逆に、無理やり資金を入れて収益かを求めるとどうしても無機質なものになってしまい、本質からずれて失敗しかねないので参入しようと考えている人は一度、冷静に一呼吸おいてもらえればと思います。

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